El valor de referencia catastral y su comprobación, modificación e impugnación

Una nueva vía de actuación profesional para los abogados y abogadas

Desde el 1 de enero de 2022, fecha en qué entraron en vigor las modificaciones introducidas por la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, en diferentes normas tributarias, el valor de referencia que determina el Catastro constituye la base imponible de los impuestos aplicables a los bienes inmuebles que gestiona la Agencia Tributaria de Cataluña (ATC): el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y ADJ) y el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

Este valor de referencia, que ha venido a sustituir los conceptos de “valor real” o de mercado a los efectos comentados (y que constituían fuente de muchos litigios, por su falta de concreción y disparidad de criterio) lo determina ahora el Catastro, aplicando unos módulos de valor mediano en base a los precios de todas las compraventas notariales que los fedatarios comunican al Catastro, y que se individualiza para cada inmueble en función de diferentes parámetros:

• En el caso de inmuebles urbanos, este módulo de valor mediano aplicable se determina en función de las características constructivas de superficie, uso, ámbito y ubicación, categoría, antigüedad, estado de conservación, etc. que le consta al Catastro.
• En el caso de inmuebles rústicos sin construcción, el Catastro establece el valor mediano tomando en consideración las características de la finca, localización y los factores agronómicos y socioeconómicos que se estipulan en el informe anual del Catastro.

El valor de referencia no puede superar el valor real de mercado. Aun así, si el valor declarado o el precio liquidado en una transmisión de un inmueble son superiores a su valor de referencia, a efectos fiscales se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes. Es decir, podemos decir que el valor de referencia de un inmueble constituye la base mínima de tributación para estos impuestos (ITP y AJD, ISD).
En contraposición con el valor catastral, que es un dato protegido al cual únicamente tiene acceso el/la titular catastral o el/la profesional/representando debidamente autorizado/da, el valor de referencia es un dato de acceso libre que se publica en la Sede Virtual del Catastro el 1 de enero de cada año.

La publicación de este valor de referencia tiene efectos meramente informativos, y únicamente adquiere efectos fiscales cuando se toma como base imponible de un impuesto. Es decir, la impugnación de este valor de referencia solo es puede presentar ante la Agencia Tributaria de Cataluña (ATC) una vez realizada la operación sujeta a uno de los impuestos mencionados. En el supuesto de que este valor se impugne, la ATC solicitará informe -preceptivo y vinculante- a la Dirección General del Catastro sobre el valor de referencia del inmueble en cuestión.    

En cualquier caso, si uno/a particular (o, en nombre suyo, un/a profesional autorizado/da) después de consultar el valor de referencia de un inmueble de su titularidad a través de la sede virtual del Catastro, considera que las características constructivas del bien que  constan no se corresponden con su realidad o estado de conservación,  puede solicitar la modificación ante la propia Dirección General del Catastro, mediante la presentación de la documentación acreditativa que haga falta en cada caso. A la vista de las pruebas y documentación aportada por el interesado/da, el Catastro emitirá un informe en el cual ratificará o bien rectificará el valor de referencia, actualizándolo y ajustándolo en el estado real del inmueble. Esta posibilidad resulta especialmente importante cuando se tenga previsto efectuar cualquier operación sobre el inmueble sujeta a los impuestos antes mencionados.

Recordad que la consulta, certificación e impugnación del valor de referencia son algunos de los servicios que se pueden tramitar desde el Punto de Información Catastral (PIC) del ICASBD y que, por lo tanto, supone una nueva vía o ámbito de actuación para aquellos colegiados y colegiadas del ICASBD que reciban cualquier encargo profesional de su cliente/a en el que sea importante conocer y, si procede, modificar (para adaptarlo al valor real del bien) el valor de referencia del inmueble en concreto.

Cordialmente,

SECRETARÍA TÉCNICA