El valor de referència cadastral i la seva comprovació, modificació i impugnació

Una nova via d’actuació professional per als advocats i advocades

Des de l’1 de gener de 2022, data en què van entrar en vigor les modificacions introduïdes per la Llei 11/2021, de 9 de juliol, de mesures de prevenció i lluita contra el frau fiscal, en diferents normes tributàries, el valor de referència que determina el Cadastre constitueix la base imposable dels impostos aplicables als béns immobles que gestiona l’Agència Tributària de Catalunya (ATC): l'Impost de Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats (ITP i ADJ) i l'Impost de Successions i Donacions.

Aquest valor de referència, que ha vingut a substituir els conceptes de “valor real” o de mercat als efectes comentats (i que constituïen font de molts litigis, per la seva manca de concreció i disparitat de criteri) el determina ara el Cadastre, aplicant uns mòduls de valor mitjà sobre la base dels preus de totes les compravendes notarials que els fedataris comuniquen al Cadastre, i que s'individualitza per a cada immoble en funció de diferents paràmetres:

• En el cas d’immobles urbans, aquest mòdul de valor mitjà aplicable es determina en funció de les característiques constructives de superfície, ús, àmbit i ubicació, categoria, antiguitat, estat de conservació, etc. que li consta al Cadastre.
• En el cas d’immobles rústics sense construcció, el Cadastre estableix el valor mitjà prenent en consideració les característiques de la finca, localització i els factors agronòmics i socioeconòmics que s’estipulen en l’informe anual del Cadastre.

El valor de referència no pot superar el valor real de mercat. Tanmateix, si el valor declarat o el preu liquidat en una transmissió d’un immoble són superiors al seu valor de referència, a efectes fiscals es prendrà com a base imposable la major d’aquestes magnituds. És a dir, podem dir que el valor de referència d’un immoble constitueix la base mínima de tributació per a aquests impostos (ITP i AJD, ISD).

En contraposició amb el valor cadastral, que és una dada protegida a la qual únicament té accés el/la titular cadastral o el/la professional/representant degudament autoritzat/da, el valor de referència és una dada d'accés lliure que es publica a la Seu Virtual del Cadastre l'1 de gener de cada any.

La publicació d’aquest valor de referència té efectes merament informatius, i únicament adquireix efectes fiscals quan es pren com a base imposable d'un impost. És a dir, la impugnació d’aquest valor de referència només és pot presentar davant de l’Agència Tributària de Catalunya (ATC) un cop realitzada l'operació subjecta a un dels impostos esmentats. En el cas que aquest valor s’impugni, l’ATC sol·licitarà informe -preceptiu i vinculant- a la Direcció General del Cadastre sobre el valor de referència de l’immoble en qüestió.   

En qualsevol cas, si un/a particular (o, en nom seu, un/a professional autoritzat/da) després de consultar el valor de referència d’un immoble de la seva titularitat a través de la seu virtual del Cadastre, considera que les característiques constructives del bé que hi consten no es corresponen amb la seva realitat o estat de conservació, en pot sol·licitar la modificació davant de la pròpia Direcció General del Cadastre, mitjançant la presentació de la documentació acreditativa que calgui en cada cas. A la vista de les proves i documentació aportada per l’interessat/da, el Cadastre emetrà un informe en el qual ratificarà o bé rectificarà el valor de referència, actualitzant-lo i ajustant-lo a l’estat real de l’immoble. Aquesta possibilitat esdevé especialment important quan es tingui previst efectuar qualsevol operació sobre l’immoble subjecta als impostos abans esmentats.

Recordeu que la consulta, certificació i impugnació del valor de referència són alguns dels serveis que es poden tramitar des del Punt d’Informació Cadastral (PIC) de l’ICASBD i que, per tant, suposa una nova via o àmbit d’actuació per a aquells col·legiats i col·legiades de l’ICASBD que rebin qualsevol encàrrec professional del seu client/a en el que sigui important conèixer i, si escau, modificar (per adaptar-ho al valor real del bé) el valor de referència de l’immoble en concret.

Cordialment,

SECRETARIA TÈCNICA